实务解析丨一张表看懂上海房产继承、赠与及买卖的税费比较
2017-01-13 09:39:05   来源：贝斯哲公众号    点击：

张先生在房产限购政策出台前在上海购置了几套住宅，基于当时办理房产证手续的急迫需要，暂时未把在美国读书的儿子姓名写入房产证。眼看这一年来房价疯涨，张先生十分庆幸下手及时，但考虑到未来房产传承的需要，因此来电询问何种方式下把房产过户给儿子最为划算？

一般来说，房产的传承无非是通过继承、赠与、买卖这三种方式。但基于不同方式涉及的税费不同，建议房产拥有者可按如下表格对号入座进行先期计算，找到最为适合的过户方式。

注1：近亲属包含哪些人？

根据国家税务总局《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）第二条规定，近亲属一般包含配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹：“二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。”
同时，国家税务总局2015年第75号公告《关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》中，对继承及赠与情形不再要求提交公证书，这也在很大程度上帮当事人节省了一笔不菲的公证费用。

对于近亲属及具有抚养或赡养关系人员的赠与所需文件资料，75号公告进行了大幅简化：

一、纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税手续时，应报送《个人无偿赠与不动产登记表》、双方当事人的身份证明原件及复印件（继承或接受遗赠的，只须提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件）、房屋所有权证原件及复印件。属于以下四类情形之一的，还应分别提交相应证明资料：

（一）无偿赠与配偶的，提交结婚证原件及复印件；

（二）无偿赠与父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方亲属关系的证明数据原件及复印件。

（三）无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人的，应当提交：

人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养（赡养）关系证明或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方抚养（赡养）关系的证明数据原件及复印件。

注2：上海普通住宅与非普通住宅的买卖增值税比较

2016年上海房价大幅上涨，普通住宅价格标准也因此进行了上调：总价内环450万元以内，内外环间310万元以内，外环外230万元以内；且同时单套建筑面积在140平方米以下的，均为普通住宅。

对照上述比较，张先生心里明显有了底。从税费角度来说，继承当然最为划算，但继承毕竟是当事人往生后的身后事，或将涉及家族纠纷，未必能够完全顺从张先生的内心意愿，所以张先生愿意在生前先以赠与方式将儿子的姓名添加到房产证上；至于其他拟处置的房屋，就看交易对象的性质和税费比较后再做定论了。