昆山样本：三线城市楼市去库存调查
2016-03-24 10:42:29   来源：乐居昆山    点击：

相关数据显示，昆山今年一、二月份成交量总和为9600多套，同比去年4500多套，涨幅达一倍多，进入三月继续延续高成交量的态势。受此利好影响，昆山楼市的库存量直线下降，由之前高点的9万多套降至现在的7万套左右，除去商业地产库存，目前昆山的住宅库存量为4万套左右。

楼市久违“时光盘”再现

谈到昆山房价，很多熟悉这里的人都知道，昆山房价区域布局不均，有的区域比如城西、花桥等房价较高，有的区域例如张浦、千灯、城东等就属于价格洼地。不过，上周末到张浦看房的市民王先生却表示“有些看不懂了”。原来年前还在6500元/平方米左右的房子，春节后一路水涨船高，并且不愁卖。“购房者的心态好像是越涨越买，生怕后期再有涨幅。”王先生说。数据显示，张浦区域今年年初到3月中旬共成交815套，同比去年的282套，火爆程度可见一斑。

同样作为曾经价格洼地的昆山城东，3月以来多个楼盘已经连续两周开盘，上周末开盘现场号没摇完，房子已经卖光，连续开盘两次都供不应求。位于城东太湖中路的中南世纪城是区域热销楼盘代表之一，去年大街小巷经常可见这家楼盘的房产广告，而今，不用大肆宣传楼盘售楼处已是人头攒动。上周末，中南世纪城新推多个楼栋房源，受到市民争相购买，一小时内便售罄，出现“时光现象”，昆山楼市久违的“时光盘”再现。

另外一个受上海辐射影响较大的花桥区域今年年初到3月中旬共成交2510套，同比去年的966套涨幅160%。在一售楼处门口，记者注意到，停在路旁的自驾车大部分都是“沪”牌照，现场听到的也是满耳的上海话。项目负责人告诉记者，包括已经售完的一期房源，在他们的客户中，上海人占了很大比例。“昆山年后的火爆主要原因是苏州、上海房价上涨过快，供应有限，不少外溢客户来昆置业，导致市场如此之热。”上海世联房地产顾问有限公司昆山分公司负责人表示。

城建升级“出手”时机已到

近年来，城西一直是昆山城建的“主角”，这一大优势助推了区域环境配套升级，也助推了该区域楼市的量价齐升。今年，城西将继续在道路、商业、教育等方面投入资金，高标准、高投入打造生态宜居的城市副中心。

城东作为昆山另一城市副中心，今年城建基础设施方面也是毫不吝啬，昆山开发区拿出总预算超150亿元，涉及19项重点实事工程，其中13项被纳入昆山市重点实事工程，以此推动园区向绿色新城蝶变。全年计划新增绿化面积150万平方米，兴建体育公园。年内，昆山开发区还将启动青阳港老工业区和蓬朗老镇区两大改造工程，致力于打造“工业”和“居住”两大文化遗存新名片。区域教学质量一直是购房者比较关心的因素。今年，学校改扩建将有新动作，如杨树路幼儿园建设、国际学校改造、兵希小学续建、中华园小学续建等工程已提上建设日程。市政基础设施补短板、提功能。同时，今年，昆山开发区将实施微山湖路、南环大道等5条道路改造工程，以及夏西街南延、金融街地块配套道路、洪湖路南侧配套道路、综保区市政配套设施建设。

“从目前宽松的行业政策，以及周边房产市场来看，昆山上半年的量价齐升，回暖态势基本定型。但随着客户热情退却，理性回归，预计年中之后，成交量会有少量下滑，但由于昆山特殊的地理位置，以及苏州轨交S1进行实质性运作、昆山城市环境的不断改善，相信不会出现明显断层现象，成交量或将逐渐趋于平稳或少量降幅。”世联房产昆山分公司负责人表示，作为刚需一族，现在正是出手的绝佳时机。

去库存关键在产业转型

“80后”的张毅研究生毕业后先后在上海、杭州等地就业，去年，他与昆山阳澄湖科技园的一家企业成功签约，来到昆山定居。他告诉记者，虽然在昆山收入相比在一线城市低些，但这里的生活环境、配套也十分优良和完善，而且房价相比一线城市低得多，迎合了他的购房需求。

去年3月，昆山公布了《昆山转型升级创新发展六年行动计划实施意见(2015-2020)》(征求意见稿)，明确将用6年时间全面推动转型升级创新发展，努力实现经济增长更稳健，产业结构更合理，质量效益更显著，创新实力更雄厚，生态环境更优美。同时，《意见》要求主动承接一线城市产业、资金、人才、技术等的溢出，促进高端人才、创新团队、高科技企业集聚发展。“昆山在产业升级、人才扶持等方面下大力气，这为中高端人才来昆就业、置业提供了土壤。”业内人士表示，像张毅这样的中高端人才未来将更多吸引到昆山来。

中原地产市场分析师分析，库存积压的根本原因是产业结构和人口结构出现了趋势性的变化，大部分三、四线城市产业发展不充分，没有就业机会，吸引不了人口。所以如果不解决产业发展的问题，去库存的效果就较为有限，而昆山产业转型吸引了有消费能力的人才过来，去库存的效果未来将继续放大。