房地产税改革或增加投机者养房成本 对房价影响不大
2015-08-10 09:34:31   来源：中国新闻网    点击：

日前,匿迹已久的房地产税改革终于再度走进百姓视野,随即引发社会舆论的广泛关注和讨论。在8月5日公布的十二届全国人大常委会立法规划中,明确提出了房地产税立法的规划,从房产税改革正式上升为房地产税体系建设。

有专家认为,房地产税收制度改革方向是减轻交易环节税负、增加持有环节税收;同时,对“房姐”一类的投机性住房持有者,将通过税收进行适度调节。

改革历程

从“房产税”到“房地产税”

传言已久的房地产税终于迎来确切消息。5日,最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中,这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

建国初期1951年,政务院颁布的《城市房地产税暂行条例》中,房地产税包括房产税和地产税。1986年10月1日,《房产税暂行条例》正式施行。房产税被界定为以房屋为征税对象,以房屋的计税原值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人征收的一种财产税。

“当时,在土地无偿划拨的情况下,房产原值可以近似理解为地上建筑物的建造成本,不包括土地获取费用,或认为土地获取费用为零。个人所有非营业用的房产免缴房产税。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉告诉中新网记者。

从“房产税”到“房地产税”的演变,虽然仅一字之差,却在征税对象、税制体系等方面有着本质区别。

随着国内房地产市场的发展,税制问题愈发突出。刘洪玉直言,一个比较严重的问题就是,大部分房地产相关税收是在开发和交易环节中征收的,对持有环节征税比重很小,导致住房市场交易成本高、效率低;持有阶段税负低甚至无税负,最终导致了住房资源有效利用率偏低。

经过数年的讨论,2011年房地产税率先在上海、重庆两地开展向居民住宅征收的试点。两年后,十八届三中全会将房产税改革上升为房地产税体系建设,提出加快房地产税立法并适时推进改革。

谈及房地产税在沪、渝两地的短暂试点,刘洪玉认为,虽然当时取得了抑制住房需求的效果,但在2014年下半年以来市场需求不足的情况下,征收房地产税就很可能难以为继。因此,房地产税应该是一种长期制度,而不应该是一种短期调控市场的工具。

立法设计

税负向持有环节侧重 调节投机性住房

对普通老百姓来说,更加关心税制改革后,个人纳税总额会不会形成较重的经济负担?

“房地产税立法其主要目的是完善我国财税体系,对普通百姓来说,改革后,房地产税的纳税负担不会太大,” 中央财经大学税务系教授汤贡亮向中新网财经记者表示,而对于那些房产较多、个人拥有住房面积较大的群体来说,确实会增加一定的“养房”成本。

记者采访的多位专家均表示,“为什么要征收房地产税”是立法初期阶段首要考虑的问题。刘洪玉直言,如果仅仅从市场调控或增加政府财政收入的思维出发,就可能出现税负过重或不公平等问题。

针对房地产税落实数年后,市场很可能接近“买房容易、养房难”的说法,刘洪玉给予了否认:“我国非常重视稳定住房消费,对于居民自住住房来说,绝对不会、也不应该形成此类局面。”

刘洪玉认为,对投资和投机性住房,也要区别对待。一般来说,对“房姐”等投机性住房的持有者,应该主要用个人所得税和契税来调节;对“房婶”等将住房出租给居民家庭使用的投资性住房持有者,为了不增加承租家庭的税负,甚至还可以给予税收优惠。

至于房地产税立法存在免征额,即有“征”有“免”的猜测,还可从上海2011年试点办法中寻得蛛丝马迹。据了解,上海试点房地产税的征收对象为增量房,即本市居民二套房及非本市居民新购房,且人均不超过60平方米的新购住房暂免征收房产税。

“以60平方米作为全国统一施行的免税额,并不是十分合理,”中国社科院财贸所财政研究室主任杨志勇对中新网记者解释称,因为不是全国所有城市都像北京、上海等人口密集城市一样,人均住宅面积偏小;在我国某些二三线城市,很多本地居民都拥有多套住宅。

改革影响

房地产税改革对房价影响有限

在此次公布的立法规划中,房地产税法被列为第一类项目,即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。由于本届人大任期是到2017年底,因此,多数专家预计房地产税法最快将在2017年底前通过。

未来,房地产税法将会给国内楼市带来怎样的变数?杨志勇认为,开征房地产税的影响程度取决于市场的发展状况,如果说,在市场岌岌可危的状况下施行,即使税率不高,也会在一定程度上打击市场信心。

“房地产税正式立法实施还需较长的一段时间,需要多方全面的调研和探讨,施行的时机也很重要。”汤贡亮如是说。

谈及对国内房价的影响,刘洪玉表示,这不是房地产税立法要考虑的主要问题。因为征收房地产税不能过分影响房价。开征房地产税,应该建立在大部分人就此形成共识的基础上,否则征收管理的难度就很大,征收成本就非常高昂,甚至得不偿失。

汤贡亮也认为,长期来看,房地产税是对地方政府财政收入的一个重要补充;对楼市的调节作用非常有限,尤其是对城市房价,供求关系起决定性作用,税收并不是最重要的因素。